Fristlose Kündigung und Räumung beim Wohnraummietvertrag

Im deutschen Mietrecht sind die Mieter durch eine Vielzahl von Vorschriften vor Willkür des Vermieters geschützt. Selbstverständlich hat aber alles seine Grenzen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist ein Vermieter berechtigt, seinen Mieter „vor die Tür zu setzen“ – in besonders krassen Fällen sogar fristlos.

Der praktisch häufigste Fall ist der Rückstand mit der Miete: zahlt ein Mieter zwei Monate hintereinander die vertraglich vereinbarte Miete nicht, kann der Vermieter die fristlose Kündigung erklären.

Zahlt der Mieter die Miete unregelmäßig oder immer wieder nur teilweise, muss der Mietrückstand insgesamt die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen, damit dann ebenfalls fristlos gekündigt werden kann.

Zu beachten ist, dass in diesen Fällen eine Abmahnung durch den Vermieter nicht notwendig ist.

Natürlich muss der Vermieter den Zugang der fristlosen Kündigung nachweisen können, sodass er in der Regel per Einschreiben/Rückschein kündigen wird.

Er kann auch einen Rechtsanwalt mit der Durchführung der Kündigung beauftragen. Dieser Rechtsanwalt muss dann allerdings für eine Wirksamkeit der Kündigung eine Original-Vollmacht des Vermieters vorlegen. Tut er das nicht, kann der Mieter die Kündigung als unwirksam zurückweisen. Dies wird natürlich nur einen gewissen Zeitgewinn bringen, die endgültige Kündigung aber nicht verhindern, denn der Vermieter kann die fristlose Kündigung jederzeit wiederholen.

Nach Erhalt der fristlosen Kündigung ist Eile geboten: will man die Räumung verhindern, muss der Mietrückstand ausgeglichen werden. Dies ist sogar noch bis zu zwei Monate nach Zustellung einer Räumungsklage zulässig. Wird dann der gesamte Mietrückstand ausgeglichen, fällt die Wirkung der fristlosen Kündigung und damit der Räumungsanspruch weg.

Merke: es reicht nicht, nur einen Teil der Miete auszugleichen, sodass die Grenze für die fristlose Kündigung unterschritten wird. Wird also der Rückstand beispielsweise von drei Monatsmieten auf eine Monatsmiete reduziert, bleibt es bei der Wirkung der fristlosen Kündigung und dem Räumungsanspruch.

Erfolgt der Ausgleich allerdings erst nach Klageerhebung, muss der Mieter zumindest die Kosten des Rechtsstreits tragen.

Erfolgt kein Ausgleich, wird der Vermieter früher oder später ein Räumungsurteil erhalten, mit dem er dann mithilfe des Gerichtsvollziehers die Räumung zwangsweise durchsetzen kann.

Häufig wird im Rahmen einer Räumungsklage allerdings auch ein Räumungsvergleich geschlossen. Dabei kann der Vermieter dem Mieter dann eine freiverhandelbare Räumungsfrist einräumen und der Mieter pflichtet sich im Gegenzug dazu, dann aber auch in jedem Fall auszuziehen. Der Vermieter hat so den Vorteil, einer schnellen und notfalls auch per Gerichtsvollzieher durchsetzbaren Lösung und der Mieter kann so noch einen gewissen Einfluss auf den zeitlichen Verlauf nehmen und hat dann die Möglichkeit, sich eine neue Wohnung zu suchen.

Übrigens: ergibt sich der Mietrückstand lediglich daraus, dass der Mieter berechtigter Weise die Miete mindert, weil beispielsweise Mängel an der Mietsache vorliegen, ist die Kündigung natürlich nicht wirksam. Kann der Mieter die Mängel und die berechtigte Mietminderung im Rahmen des Räumungsprozesses darlegen, wird der Vermieter mit der Räumungsklage unterliegen.